재개발 구역/재건축 구역 투자 유의사항-부동산

재개발구역 투자를 위해서는 우선 서점에서 재개발 관련 서적을 사서 주의깊이 공부해볼 것을 추천한다. 이제는 다른 사람의 추천이나  권유로 투자하는 시대는 지났다고 생각한다.  필자는 다만 대략적인 윤곽과 방향을 제시해보고자 한다. 

재개발을 할 때 빌라와 아파트 개발이 있다. 우선 빌라의 경우 투자 비용이 조금 덜 든다. 이후 매매단계에서 붙는 프리미엄 역시 별차이 가없다. 그래서 초보자들에게는 빌라를 투자 해볼 것은 추천한다. 

재개발과 재건축의 차이점은 무언인가?    아래와 같다. 

재개발: 주거 환경이 열악한 구역에 새로 신축하는 공동 사업.

재건축:건물 소유자들이 건물을 허물고 새로 건축하는 것. 

자 이제 재개발 과정을 한번 대략적으로 알아보자.  대략적인 절차는 아래와 같다. 

재개발 과정 :  주민들의 공동 발의 계획 수립-> 안전진단-> 범위지정-> 창립총회->주민들의 조합 설립-> 시공사 선임-> 사업시행인가-> 관리처분인가->이주,철거,시공,준공-> 입주->조합해산-> 완료

그럼 위의 절차 가운데 투자의 적기가 되는 시점은 언제인가?    우선 본인이 투자자인가 아니면 실 수요자로서 거주계획이 있는가를 판단해보아야 한다.  만일 투자자라면  재개발 구역이 사업시행 인가가 날 때 매입하고  관리처분 단계에 매도하는 것이 바람직하다. 관리처분 단계 이후에 이주, 철거 , 착공, 완공 과정에 몇년이 지난다.  프리미엄이 올라갈 가능성있다.   이때 저렴하게 미리 구입하려는 사람들에게 매도 할 수 있다.적은 자금으로 최단기간에 수익을 낼 수 있는 기간이다.

이 기간을 놓치면 시일이 길어질 뿐만 아니라 가외의 투입 금액이 더 늘어 나게 된다.  추가 분담금을 계속 내는 것이 만만치 않기 때문이다.   조합장이 감추는 부면이 많고 추가 비용을 계속 요구하는 경우도 많다.   일반 투자자들이 들어가려면 이러한 절차를 잘아는 게 좋다.  

만일 거주를 하고자 하는 의도가 있고, 돈이 있다면 준공 때까지 기다릴 수 있지만 투자자의 입장은 다르다.

 

재개발 사업으로 인한 수익이 재건축 아파트보다 더 적다는 것이 일반적이다.

재개발이 추진 되다가 중간에 시공사와 협의 가 안되서, 조합원반대로 무산되서, 재개발 해제가 되어서 등등  멈추는 경우가 있다.  그 동안 조합원으로서 썼던 비용을 회수하기가 만만치 않다.

그래서 인가가 난 후에 투자하는 게 비교적 안전하지만 수익률이 떨어진다.    교통이나 학군, 상권을 파악하는 게 중요하다.  재개발 해제가 되도 재개 할 가능성이 높고 분양가가 높기 때문이다.